一．從價值重構(gòu)看房價

  1．從造價看房價

  （1）改革開放初朝，房子造價30-50元/平方米，等于2－4個月工人工資，

  （2）2003年，房子造價500-1000元/平方米，等于1－2個月工人工資，

  （3）2017年，房子造價1000-2000元/平方米，等于0.25-0.5個月工人工資。

  從房子造價看，30多年間上漲了30多倍，看似漲了很多；

  相對于工人月工資比值，30多年間下降了約8-10倍，實際下降了很多。

  2．從土地性質(zhì)城市大小看房價

  （1）邊遠農(nóng)村住房，300-1000元/平方米，

  （2）小城市郊區(qū)的農(nóng)村沒拆遷希望的住房，1000-2000元/平方米，

  （3）小城市的商品住宅，3000-6000元/平方米，

  （4）大中城市的商品住宅，6000-30000元/平方米，

  （5）一線城市的商品住宅，3-10萬元/平方米。

  3．從地段看房價

  （1）地段地段還是地段

  （2）規(guī)劃規(guī)劃還是規(guī)劃

  （3）參考李嘉誠的其它觀點

  4．從人口流向和人口結(jié)構(gòu)看房價

  （1）人口從村鎮(zhèn)流向縣市，從縣市流向省會，從省會流向北上深，房價逐級上漲，級差越來越大，

  （2）人口從東北、西北、華北等三北地區(qū)流向東南，房價與地勢、緯度相反，級差越來越大

  （3）越來越老的村鎮(zhèn)，房價瘟豬；尚能繼續(xù)保持年輕的城市，房價還會波浪中漲漲漲

  （4）收入高素質(zhì)高的人群聚集的地方，房價還會漲漲漲；資源枯竭、投資環(huán)境惡化的地方，房價不可能漲漲漲，相對于購買力平價，只有跌跌跌！

  5．從財富載體看房價

  當一個社會中，財富的70％為房產(chǎn)的時候，房房產(chǎn)的本質(zhì)是財富的可靠和主要的載體。

  在流動性相對穩(wěn)定的時期，貨幣總量在本質(zhì)上是財富總量的正比函數(shù)；

  在貨幣總量快速增長的時期，貨幣總量的不斷上升體現(xiàn)為房產(chǎn)的貨幣計價均值不斷快速上升。

  6．泡沫的固化與房價

  財富的不斷增長有時會有難度，貨幣的數(shù)量的不斷增長永遠沒有什么難度，所以，房價的泡沫可以不斷地被更充分供應的貨幣固化，就比如水泥+水，看著是泥槳，隔天就固化了。

  只是農(nóng)村的房子，就好像偽劣水泥，強度上不來，甚至于早早地倒縮了，酥了！

  7．杠桿

  持有低息的杠桿，資產(chǎn)凈值上升快于負債上升，

  不持有杠桿，資產(chǎn)凈值看起來上升，實際沒有變化，

  持有高息杠桿，資產(chǎn)凈值被杠桿吸干。

  8．聲明：

  核心城市、中心城市房產(chǎn)價格長線上升，不代表短期總是上升的。

  9．感嘆：

  水泥價格為什么漲得慢，相對于購買力平價，價格不到三十年前的三十分之一？

  二．什么力量在推動水泥價格上漲

  1．去產(chǎn)能-去產(chǎn)量的政策和實踐，推動水泥價格上漲，具體主要有：

  （1）淘汰落后

  （2）錯峰生產(chǎn)

  （3）環(huán)保限產(chǎn)

  2．成本上升推動水泥價格上漲，具體主要有：

  （1）煤炭成本上升

  （2）原料成本上升

  （3）運輸成本上升

  （4）環(huán)保成本上升

  （5）安全成本上升

  （6）人工成本上升

  （7）產(chǎn)能發(fā)揮低導致分攤成本上升

  （8）歧視性金融政策導致財務成本上升

  （9）國營客戶占比上升導致銷售成本上升（壓款和腐?。?

  3．行業(yè)集中度提升，利于推動水泥價格上漲

  中建材-中材、金隅-冀東、華新-拉瑞、??，推動行業(yè)集中度不斷提升，許多地區(qū)前三甲產(chǎn)能占比已經(jīng)大于60％，前十名產(chǎn)能占比已經(jīng)大于80％，有利于推動水泥價格上漲。

  4．企業(yè)自律意識和行業(yè)合作意識提升，有利于推動水泥價格上漲

  5．資本的力量推動水泥價格上漲

  資本為了實現(xiàn)資本的快速增值，會借適當?shù)臅r機，推動水泥價格上漲。資本介入較深的上市水泥企業(yè)，如華新水泥、天山水泥、上峰水泥等等，可能會尋思通過各種渠道，借勢推高水泥價格，并趁機推高水泥股價，獲利了結(jié)。

  6．另外的感嘆：

  為什么有部分銷售高管不希望水泥價格上漲，恐怕也是利益在作祟吧？

  三．價值重構(gòu)：

  從水泥價格上漲到水泥企業(yè)價值提升：

  1．從初始造價看水泥企業(yè)價值

  生產(chǎn)能力200萬噸/年的水泥企業(yè)，造價大約4.0－6.0億元，

  2．從重置成本看水泥企業(yè)價值

  生產(chǎn)能力200萬噸/年的水泥企業(yè)，現(xiàn)造價大約6.0－8.0億元

  3．惡性競爭下的水泥企業(yè)價值

  等于或小于0

  4．行業(yè)協(xié)同階段的水泥企業(yè)價值

  生產(chǎn)能力200萬噸/年的水泥企業(yè)，通過行業(yè)協(xié)同，如果毎年能提高水泥均價15元/噸，年凈增效2000萬元，以10倍市盈率計，相當于企業(yè)價值提升2億元

  5．兼并重組階段的水泥企業(yè)價值

  生產(chǎn)能力200萬噸/年的水泥企業(yè)，如被區(qū)域內(nèi)400萬噸/年的水泥企業(yè)兼并重組，并且提升區(qū)域內(nèi)水泥均價30元/噸，年凈增效12000萬元，以12倍市盈率計，相當于使兼并重組后600萬噸/年的水泥企業(yè)資本增值14億元

  6．合法壟斷階段的水泥企業(yè)價值

  更大范圍內(nèi)的兼并重組聯(lián)合完成后，如果中國建材和海螺水泥生產(chǎn)規(guī)模分別達到10億噸/年和7億噸/年，實際產(chǎn)量分別達到7億噸和6億噸，噸凈利分別達到50元和100元，按15倍市盈率計，中國建材市值5000億元以上，是目前中建+中材市值的10倍以上；海螺水泥市值9000億元以上，是目前市值的近10倍。

  如果水泥價格長期穩(wěn)定在國際均價，效益還要翻倍。

  7．海螺水泥總市值何時大于茅臺

  這個時候，海螺水泥總市值大于茅臺了!!!

  這個時候，茅臺股價跌去30％以上!!！

  這個時候，海螺水泥股價達到200元以上，甚至500元！

  畢竟，

  酒喝了，留下了糊凃！

  水泥用了，鑄留下基業(yè)！

  8．感嘆：

  比當期效益更重要的，是企業(yè)的長遠價值。

  四．2017年，長江中下游地區(qū)水泥價格預測

  1．權(quán)威聲音

  權(quán)威人士預計，今年河南、山東水泥在錯峰生產(chǎn)、環(huán)保限產(chǎn)等因素影響下，價格將不斷上漲，價格高點會在11月份超過500元/噸，筆者認為很有可能實現(xiàn)。

  2．歷史回顧

  歷史上，長三角地區(qū)水泥價格曾經(jīng)在2003年下半年和2011下半年沖上600元/噸的高位，海螺水泥曾經(jīng)有過單日單次上漲80元/噸的壯舉。

  3．現(xiàn)狀

  目前，沿江熟料全線低庫位，資源已趨緊張，出廠熱料價格己大部分在280元/噸以上。

  4．四季度地區(qū)價格預估：

  今年的長江中下游地區(qū)水泥價格高位會是多少呢？筆者認為，分三種情況：

  第一種情況：

  在晉冀魯豫價格上漲的拉動下，隨機跟隨，主要企業(yè)放量生產(chǎn)；

  對應價格高點：350元/噸

  第二種情況：

  在晉冀魯豫價格上漲時，適當增加庫存，積極主動跟進價格，減輕魯豫市場價格上漲阻力；

  對應價格高點：500元/噸

  第三種情況：

  在水浕價格上漲進入無阻力區(qū)時，沿江省份因為PM2.5指標下降15％的任務沒有完成而臨時性釆取限產(chǎn)措施！

  對應價格高點：600元/噸

  五．免責聲明

  個人觀點，僅供討論參考，不作投資參考！