近期，國(guó)家及地方政府相繼出臺(tái)了一系列有關(guān)刺激房地產(chǎn)回暖的政策，這些政策實(shí)際表現(xiàn)如何？2022年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)又將如何發(fā)展呢？近日克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ピ谥袊?guó)水泥網(wǎng)舉辦的“2022中國(guó)水泥產(chǎn)業(yè)峰會(huì)暨TOP100頒獎(jiǎng)典禮”上，詳細(xì)分析了當(dāng)前房地產(chǎn)恢復(fù)狀況及預(yù)判了全年發(fā)展態(tài)勢(shì)。

楊科偉表示，二季度以來(lái)各地方進(jìn)入寬松政策密集期，其中5月以來(lái)最集中，占比達(dá)64%。截止目前，179個(gè)省市出臺(tái)322次政策，從放松“四限”到財(cái)稅托市出臺(tái)政策刺激以期穩(wěn)地產(chǎn)，但整體來(lái)看效果弱于過(guò)往。

“整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)正在從去杠桿到穩(wěn)杠桿過(guò)渡。”楊科偉稱，2022年GDP增速目標(biāo)5.5%左右，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率控制在5.5%以內(nèi)，穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)、保民生，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間是當(dāng)務(wù)之急。此外，貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)雙輪驅(qū)動(dòng)，降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，短期實(shí)質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)。

一、當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)為整體筑底、點(diǎn)狀回暖

政策刺激、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷(xiāo)、延遲備案等因素疊加，6月70城新房成交環(huán)增40%，繼續(xù)維持著個(gè)別城市的部分項(xiàng)目局部回暖格局，“由點(diǎn)及面”全面回升仍需時(shí)間。

（注：因篇幅原因略去了部分城市）

從銷(xiāo)售規(guī)模、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、城市新開(kāi)工與竣工、新房供應(yīng)成交、二手住房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等來(lái)看：

銷(xiāo)售規(guī)模：5月銷(xiāo)售面積、金額環(huán)比增26%和30%，同比降幅較4月收窄7pcts和9pcts。

新開(kāi)工面積：連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下降后，5月環(huán)比上漲20%，同比下降41.8%，跌幅較4月收窄2.3pcts。

土地購(gòu)置面積：前5月土地購(gòu)置面積同比下降45.7%，降幅收窄0.85pct。

城市新開(kāi)工與竣工：前6月一二線24城新開(kāi)工項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比降77%、竣工增加28%。

（注：一線城市上海、深圳、北京、廣州；二線城市杭州、武漢、西安、成都、福州、合肥、濟(jì)南、昆明、南京、南寧、寧波、青島、廈門(mén)、石家莊、蘇州、天津、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶）

新房供應(yīng)：上半年累計(jì)同比降幅收窄至47%，6月環(huán)比增33%，與4月持平，尚屬低位。

新房成交：上半年累計(jì)同比降幅收窄至48%，6月“翹尾”，環(huán)比增40%，同比降33%。

二手住房：10城周度成交環(huán)比再升3%同比增7%，深圳、蘇州同比增超30%。

（備注：北京、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、青島、佛山、廈門(mén)、大連）

土地市場(chǎng)：疫情影響疊加供地節(jié)奏變化，上半年全國(guó)地市成交規(guī)模同比降幅超五成。

土拍熱度：上半年溢價(jià)率延續(xù)低位運(yùn)行，但多重利好下流拍現(xiàn)象較去年年末有所緩和。

房地產(chǎn)企業(yè)方面來(lái)看：2022年6月，行業(yè)規(guī)模房企積極推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)去化，沖刺半年度業(yè)績(jī)。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7329.7億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。具體來(lái)看，6月部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的如中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。不過(guò)目前市場(chǎng)整體需求及購(gòu)買(mǎi)力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。

此外，民營(yíng)房企融資難問(wèn)題依然存在，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)明顯。2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06億元，環(huán)比下降11.8%，同比下降62.6%。融資量環(huán)比下降，主要為本月民營(yíng)房企融資量環(huán)比下降較大所致，可見(jiàn)民營(yíng)房企難融資的問(wèn)題依然明顯。

二、下半年行業(yè)趨勢(shì)展望

楊科偉稱當(dāng)前行業(yè)信心修復(fù)需要時(shí)間，調(diào)整是供應(yīng)、需求、房?jī)r(jià)、支付能力等多方面市場(chǎng)透支的內(nèi)在結(jié)果；企業(yè)過(guò)度追求規(guī)模、過(guò)度金融化更是行業(yè)調(diào)整的核心原因。與此同時(shí)，根據(jù)調(diào)研得知，二三線剛需大幅下降，且由于疫情加劇收入不穩(wěn)定性，近6成還貸吃力不買(mǎi)房、暫緩1年買(mǎi)房比重達(dá)66%。

在這種市場(chǎng)大環(huán)境下楊科偉預(yù)判2022年L型走勢(shì)“前低后平”三季度有望企穩(wěn) 城市分化持續(xù)加劇。具體來(lái)看：

1、全年土地成交規(guī)模預(yù)計(jì)大幅回落。城市分化、地塊分化持續(xù)加劇，核心城市是房企補(bǔ)倉(cāng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

2、房企違約爆雷情況短期仍難緩解。6-7月迎來(lái)償債高峰期，民營(yíng)企業(yè)約1178億元債務(wù)到期，占比67%。

3、銷(xiāo)售、投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置等預(yù)期全線回落。全年商品房規(guī)模同比降幅預(yù)期在15%-25%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅預(yù)期在10%-20%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積同比降幅預(yù)期在30%以上；土地購(gòu)置面積同比降幅預(yù)期在40%以上。

總的來(lái)看，楊科偉指出，上半年房地產(chǎn)行業(yè)利好“托市”政策頻出但疫情不確定影響疊加市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支整體效果一般。行業(yè)信心修復(fù)需要時(shí)間，預(yù)計(jì)接下來(lái)一二線熱點(diǎn)城市預(yù)期先于全國(guó)回暖，多數(shù)二三城市調(diào)整周期可能要一年以上。